등기부등본 쉽게 확인법 근저당 보는 법 전월세

집을 계약할 때 등기부등본을 확인하는 것이 필요한데요. 등기부등본이란 그 집의 기록과 같은 겁니다. 등기부등본에는 사실관계와 권리관계가 모두 기재되어 있기 때문에 임대차 계약할 때 꼭 필요한 부분입니다. 

 

<등기부등본의 종류>

토지등기부, 건물등기부, 집합건물 등기부가 있습니다. 아파트와 공동주택, 오피스텔 등과 같은 것들을 집합 건물로 봅니다. 우리나라 부동산은 토지 위에 건물을 짓기 때문에 토지와 건물을 별도로 등기로 나눠서 소유합니다. 토지만 볼 때는 토지 등기부를, 건물을 볼 때는(단독, 다가구 주택 등) 건물 등기부와 토지 등기부를 발급받아서 조회하셔야 합니다. 우리나라 집합 건물 등기부는 건물과 토지가 일체화해 소유하기 때문에 하나로 조회하시면 됩니다. 

 

<악용하는 사례>

최근 등기부등본을 악용하는 중개인들이 있어서 꼭 직전에 등기분등본을 발급받아 조회하는 것이 필요합니다. 보통 계약할 때 그 자리에서 중개인들이 출력해서 보여주기도 하는데 여기서 악용하는 사례가 간혹 있습니다. 미리 출력해놓았다고 위조된 등기부등본을 보여주고 안전한 집인 마냥 속여서 임차인의 보증금을 가로채는 수법을 보이는 것입니다. 중개인이 계약하는 그 자리에서 조회하지 않거나 미리 출력했을 경우를 대비해 계약 전에 인터넷 등기소 사이트를 통해서 등기부등본을 조회해보는 것이 필요합니다. 

주의 사항) 등기부등본을 열람 일시와 페이지 수도 중요합니다. (하단에 적혀있습니다)
계약서 당일날 열람했는지 확인을 해야합니다. 그전에 열람을 신청한 자료라면 하루 사이에도 권리 변동 등이 생길 수 있기 때문에 계약 당일날 열람한 날짜가 적힌 등기부등본을 조회해보시는 걸 권장합니다. 페이지는 혹시나 중요한 내용을 빼트리고 보여줄 수 있으니 전체 페이지도 있는지 확인해보시면 좋습니다. 

 

<발급 방법>

• PC 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 

인터넷 등기소 사이트 - 로그인- 상단에 부동산 등기 열람하기- 간편검색에서 부동산 구분, 주소 입력- 공동담보/전세 목록, 매매목록 체크- 검색- 내가 원하는 호수 선택- 해당하는 등기사항 선택 - 전부(말소 사항 포함)- 공동담보 목록 및 공동 전세 목록 모두 선택- 결제(신용카드/계좌이체/휴대폰결제) - 약관 동의- 요약 페이지 선택- 열람

부동산 등기 발급하기는 관공서에 제출하는 것이 때문에 수수료 1000원이 발생합니다. 또한 열람하는 것은 단순 권리를 보는 것이므로 700원의 수수료가 발생합니다. 

• 핸드폰

인터넷등기소 - Google Play 앱

 

‎인터넷등기소

 

 

인터넷 등기소 설치- 부동산 등기 열람- 회원 로그인 팝업 확인 - 오른쪽 상단에 비회원 - 핸드폰 번호 와 비밀번호 입력- 입력한 번호를 기억하라는 안내 메시지 확인- 상단에 소재 지번 - 부동산 구분 입력- 시/동/군/ 지번 입력- 검색 - 해당 소유권자 정보 터치- 말소 사항 포함 터치- 주민등록 미공개- 수수료 결제 (신용카드/휴대폰 결제)- 결제 확인- 열람하기

최초 열람을 하고 1시간 내에 재열람 가능합니다. 

 

 

<등기부등본의 내용>

매물의 처음 지어질 때부터 지금까지의 기록들이 다 적혀 있는 부분입니다. 

표제부

• 표제부

건물 전체에 대한 내용을 볼 수 있습니다.  부동산의 소재, 지번, 용도(지목), 면접, 층수, 기타사항까지 기재되어 있습니다. 우리는 이 부분에서 임대차 계약서와 등기부등본의 표제부에 나온 주소가 일치한 지 확인하는 작업이 필요합니다. 잘못된 주소가 기재되어 있으면 임대차 보호법를 받을 수 없습니다. 

갑구

• 갑구

집의 소유권이 누구에게 있는지 확인할 수 있습니다. 집주인에 대한 정보가 나와있는 부분이죠. 임대차 계약서와 집주인의 신분증 내용과 집주인이 동일한지 확인하셔야 합니다. 소유권 보존은 이 건물의 처음과 끝을 같이 소유했기 때문에 원래의 주인이라고 보시면 됩니다. 그 밑에 매매이든 경매이든 단어가 나오면 갑구에 제일 마지막으로 기재된 소유자가 집합건물의 최종 주인이라고 보시면 됩니다. 

또한 갑구에서는 소유권과 관련된 법적 분쟁에 대해서도 알 수 있습니다. 압류나 가압류, 가등기, 소유권 이전 등기가 등이 있는지 확인할 수 있습니다. 가압류는 부동산을 처분할 권리를 가지고 있기에 이를 해결하고 임대차 계약을 하시는 것을 권장합니다. 만약 가압류, 경매 결정 등기 부분이 있고 빨간 줄이 그어져 있다면 말소된 사항이라고 이해하시면 됩니다. 

소유자가 계약서 상에 임대인이 맞는 지, 혹은 중개 인분이 계약을 하신다면 위임장과 인감증명서는 있는지
확인하셔야 합니다.  계약금이나 거래 금액을 보낼 계좌의 주인과 최종 소유권의 주인이 동일한 사람인지도
체크하셔야 합니다. 

 

 

을구

• 을구

소유권 이외의 권리가 기재된 부분으로 대표적으로 근저당(대출)의 부분을 알 수 있습니다. 등기 목적에 근저당권 설정이라고 되어 있고 권리자 및 기타  사항에 채권최고액의 금액이 예를 들어 5억 원이 있다면 내가 계약하려는 집의 주인의 빚이 5억이고 5억을 만약에 갚지 못할 경우 경매로 넘어가고 소유권이 넘어가겠죠. 소유권이 넘어간 이 집은 결과적으로 대출한 은행보다 임차인이 순위가 밀려서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 그러므로 계약하기 전에 꼭 확인해야 하는 부분입니다. 

• 요약

표제부, 갑구, 을구의 핵심 내용이 정리되어 있습니다. 주소와 소유자와 근저당을 확인하시면 됩니다.

 

추가) 등기부등본에 주택임차권 등기 명령이라는 부분이 있다면 임대인에게 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 설정해 놓은 부분이니 이 부분이 기재되어 있는 집이라면 피하는 것이 좋습니다.